سطح العقار ملك من لعمارة أتحاد ملاك

ما الوضع القانونى عند الأستيلاء على سطح عقار لعمارة أتحاد ملاك










مشكلتى هذه التى أعرضها هنا ترتب عليها توابع من المشاكل القضائية لذا رغبت قبل عرض هذه المشاكل أن أستفيد بوجة نظر اخوانى السادة المتخصصيين فى القسم القانونى لمعرفة الوضع القانونى لبداية المشكلة ولكم منى كل الأحترام والتقدير.

أشتريت شقة تمليك فى عقار اتحاد ملاك من مأمور الإتحاد الإنشائى عام 1990 وبالطبع اختفى هذا الرجل بعد إنتهاء بيع الوحدات وفى عام 2001 رغب بعض السكان فى تركيب مصعد بالعقار فكان لابد من أختيار أحد الملاك بصيغة رسمية لمخاطبة شركة الكهرباء والحى وحدث أن تم انتخابى من جميع أعضاء الإتحاد كمأمور أتحاد للأدارة والصيانة وسجل هذا بالحى وكانت هذه أكبر أخطائى على الأطلاق.

وفى فبراير 2007 بدأت مشكلتى مع مالك الوحدة بالدور الأخير تحت السطح واشقائه (لديهم 3 شقق بالعقار , وقد كانوا اصحاب أرض العقار قبل تحويلها إلى إتحاد ملاك وبداخلهم عقيدة بإنهم مازالوا اصحاب البيت) حيث طلبوا أزالة الدشات الموجودة على السطح وعددها 10 لعمل صيانة لمدة اسبوعين واستجبت ومعى باقى السكان بنية حسنة وقمنا بوضع الدشات المفكوكة على السلالم الأ أنه بعد الانتهاء من الصيانه قام مالك الوحدة بالدور الأخير واشقائه بوضع قضبان حديدية مثبتة بأقفال على باب سطح العقار لمنع دخول الدشات الى السطح مرة أخرى.

بعد أن استنفذت ومعى عدد من ملاك العقار كل الوسائل الودية ، حررت محضر اثبات حالة فى شهر فبراير2007 مدعم بالصور ثم تقدمت بشكوى إلى كل من محافظ الإسكندرية ورئيس النيابة وأنتهت الشكوتين بتحرير محاضر وإرسال إشارة إلى الحى من القسم بتكليف مهندس المنطقة بمعاينة باب سطح العقار وتمت المعاينة بالفعل ووجد باب السطح مغلقا ومثبت علية قطيبين من الحديد بكل منهما قفل وقفل ثالث مثبت بباب السطح وقام الحى بمخاطبة قسم الشرطة فى مارس 2007 بالتنبية على المشكو فى حقهم بضرورة فتح سطح العقار وتحميلهم المسئولية المدنية والجنائية فى حالة عدم التنفيذ.

وعندئذ خطر ببالهم الطعن فى هذه الشكاوى فقاموا بنزع وتبديد باب السطح بالكامل بما فيه القضبان الحديدية ماعدا حلق الباب وأدعوا أنه لم يكن هناك باب من الأصل ، غير أننى بصفتى مأمور أتحاد العقار ومعى ثلاث من ملاك الوحدات حررنا لهم محضر لأثبات تبديدهم للباب الخشبى لسطح العقار نتج عن هذا المحضر جنحة اتلاف عمد لباب سطح العقار لأتحاد ملاك بإن جعلها غير صالحة للأستخدام ، بجلسة 1/6/2007 وكان الحكم غيابيا بتغريم كلا من المدعى عليه وشقيقته بغرامة مائتى حنيها والمصاريف. هذه السيدة بالمناسبة هى مركز المشكلة حيث تهدد الجميع بالتبلى عليه وسجنة فى حال أقترابه من السطح والجميع يخاف منها.

طبعا لم نحضر الجلسة لأننا بتتدخل بقية الجيران تم الصلح فى أحدى شقق العقار فى نهاية مارس 2007 وقاموا بتركيب باب آخر بديلا عن الباب الذى قاموا بإتلافه وتبادلنا الأحضان والقبلات.

فى شهر يونيه رجعنا مرة أخرى إلى نقطة البداية حيث قام مالك الوحدة بالدور الأخير تحت السطح بتغيير القفل الموجود على باب السطح واستولوا على السطح بالقوة مرة أخرى وإلى الآن واصبح الدخول إلى سطح العقار من خلاله فقط لأهداف أخرى ومشاكل أكبر يحتاج عرضها إلى موضوع مستقل.

علما بإن عقود التمليك الخاصة بنا تنص على مشاعية المنافع العامه ولا تخصه بإى إمتيازات بالسطح. هل يجب رفع دعوى ؟ وأزاى أثبت مرة أخرى أستيلاءهم على السطح.

أرجو أبداء الرأى والمشورة وجزاكم الله عنا خيرا



مشاركة وجواب عن الاستشارة

المشاركة الأصلية بواسطة gamal gamal


كما تكرمت بتقرير أن سطح العقار هو منفعه عامة لكل مالكى وحدات هذا العقار


وليست لمستأجر الدور الأخير أى صفة قانونية او غير قانونية فى منعكم من


استخدام هذا السطح 00 وأعتقد أن عقد الشراء الخاص به هو نسخة طبق الأصل


من العقود التى بحوزتكم 0 فاقرأه جيدا حتى تعلم ما هو من سلطات هذا الشخص


من عدمه 0


وبكونك مأمور الاتحاد يحق لك قانونا تحرير المحاضر اللازمة كما


تفضلت وسيصدر قرار النيابة العامة لمصلحتكم ان شاء الله 0


وأخيرا أنت تعلم والجميع أن ما دفع هذا الشخص الى ذلك هو ضعف الجهات


والسلطات فى هذه الدولة التى لا تحمى صاحب حق !!! ولاترد بأس متبجح !!


أخيرا هناك بعض مالكى هذه العمارات من يشترط صراحة عند بيعه أية شقة

أنها ليست لها أى ميزة فى استخدام سطح العقار !! وأنه ملكية خاصة بالبائع

وهذا يكون واضح فى العقد !!!!!!! 0 فارجع مرة أخرى للعقد 0 وبالله التوفيق


باقى الاستشارة من السائل



الأستاذ الفاضل جمال جمال


اشكرك جزيل الشكر على إهتمامك وتوضيحك
المشكلة الحقيقية أن مالك الوحدة بالدور الثامن والأخير هو وأثنين من إشقائه (لديهم 3 شقق بالعقار) كانوا اصحاب أرض العقار قبل تحويلها إلى إتحاد ملاك عن طريق مأمور الإتحاد الإنشائى الذى باع لنا الشقق ثم أختفى ولذلك فهم بداخلهم عقيدة راسخة بإنهم مازالوا اصحاب البيت. ورخصة العقار التى معى تنص "ترخص للمذكور تعلية الأدوار من الرابع حتى السابع علوى سكن والثامن علوى غرفة حارس.


ينص عقد التخصيص الخاص بوحدتى وكذلك كل الوحدات على:


- تمهيد: "............أبدى الطرف الثانى رغبته فى الانضمام لهذا الاتحاد وقد حددت للطرف الثانى عضوا لامتلاك الوحدة السكنية المخصصه له وذلك بعد أن اطلع على الرسومات الهندسية التى عرضت عليه قبل أن يتملك هذه الوحدة ويتملك فى أرض العقار بنسبة تعادل بنسبة الوحدة التى قبل أن يتملكها إلى كامل وحدات العمارة بعد استكمال مبانيها وتعليتها وعلى ان يمتلك كل عضو الوحدة السكنية المخصصه له اما المرافق تكون مشاعا بين الملاك."



البنـــد الثانى


=========
اتفق الطرف الأول بصفتيه مع الطرف الثانى على ان تخصص للطرف الثانى بناء على رغبته الوحدة السكنيه رقم 7 بالطابق 4 علوى بالعمارة المذكورة بالتمهيد ومساحتها الاجمالية 91 متر مربع تقريبا وهى عبارة عن ثلاث حجرات وصالة ومنافع.


وهى الوحدة لمبينة بالرسم الهندسى الموقع عليه الطرف الثانى ومن المتفق عليه ان اختصاص الطرف الثانى بالوحدة المذكورة يشمل ايضا تملكه حصة شائعة فى الأرض المقام عليها العقار تحدد بعد انتهاء الاعمال وهى تعادل نسبة الوحدة المخصصة له إلى كامل وحدات العمارة المذكورة بعد استكمال مبانيها وتعليتها.
ومن المتفق عليه بين الطرفين أن الاجزاء المشتركة ومرافق العمارة المذكورة لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل عضو فى الاتحاد نسبة الجزء الذى يمتلكة بالنسبة إلى العمارة بأكملها وليس للطرف الثانى أن يتصرف فى نصيبه مستقلا عن الجزء الذى يمتلكه كما وأن الحواجز الفاصلة بين الوحدات تكون ملكيتها مشتركة بين هاتين الوحدتين.


البنـــد السابع


===========
بعد توثيق عقد الملكيه النهائى يصبح الطرف الثانى مالكا للوحدة التى أختص بها بموجب هذا العقد ملكية خاصة مفرزة بالإضافة الى انه يصبح شريكا على المشاع فى ملكية جزء الأرض الذى أختص به مع نسبه مماثلة له فى المرافق وملحقات العمارة الموضحة تفصيلا فى البند الثانى.


البنـــد العاشر
===========


بتعهد الطرف الثانى باحترام الاحكام التى ينص عليها نظام الاتحاد بقصد تنظيم الانتفاع واستغلال الوحدة التى اختص بها والمرافق والاجزاء المشتركة والمخصصه للاستعمال المشترك كما انه يحترم القواعد والاحكام التى ينص عليها القانون المدنى فى المواد رقم 856 وما بعدها. يلتزم على وجه الخصوص بما يلى:



1- لا يجوز للطرف الثانى ان يستعمل الاجزاء المشتركه والمرافق الخاصة بالعمارة الا فيما أعدت له.


2- لا يجوز ان يحول انتفاعه بها واستعماله لها دون انتفاع واستعمال باقى الشركاء لحقوقهم فيما بعد.

3- لا يجوز ان يحدث تعديل فى الاجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الاعضاء عند تجديد البناء الا اذا كان التعديل يقوم على نفقاته الخاصه ودون ان يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الاخرين.


4- على الطرف الثانى أن يشترك فى تكاليف حفظ المرافق والاجزاء المشتركه والمخصصة للاستعمال بين الجميع وصيانتها وادارتها ويكون نصيبه فى هذة التكاليف بنسبة الجزء الذى يمتلكة فى العمارة هذا ولا يجوز للطرف الثانى ان يتنازل عن نصيبه فى الاجزاء المشتركه والمرافق آنفه الذكر للتخلص من دفع الاشتراك فى التكاليف آنفه الذكر.


5- لايجوز للطرف الثانى ان يطلب قسمة الاجزاء المشتركة والمرافق المخصصه لمنافع الوحدات جميعها كما وانه ليس له الحق قانونا فى أن يتصرف فيها بالبيع أو بأى نوع من انواع التصرفات مستقبلا عن الوحدة التى يمتلكها فى العمارة بموجب هذا العقد.


6- ولا يجوز للطرف الثانى ان يضع اى تركيبات أو عائق بمدخل العقار أو الافنيه أو الأسطح أو الممرات المخصصه للانتفاع المشترك والا التزم برفعها فورا ويقر الطرف الثانى أنه اذا أخل باى التزام من الالتزامات الموضحه بهذا البند حق لمأمور الاتحاد ان يقوم فورا وبدون حاجه الى تنبيه أو انذار بازالة ما ارتكبه الطرف الثانى من مخالفات على نفقة الطرف الثانى الذى يلتزم فضلا عن ذلك باعادة الحالة الى ما كانت عليه ويدفع تكاليف ذلك مهما بلغت من نفقات.


كل ما سبق كلام جميل إما الواقع شئ آخر فقد حررت وعدد من ملاك العقار محضر اثبات حالة فى شهر فبراير2007 مدعم بالصور ثم تقدمت بشكوى إلى كل من محافظ الإسكندرية ورئيس النيابة وأنتهت الشكوتين بتحرير محاضر وإرسال إشارة إلى الحى من القسم بتكليف مهندس المنطقة بمعاينة باب سطح العقار وتمت المعاينة بالفعل ووجد باب السطح مغلقا ومثبت علية قطيبين من الحديد بكل منهما قفل وقفل ثالث مثبت بباب السطح وقام الحى بمخاطبة قسم الشرطة فى مارس 2007 بالتنبية على المشكو فى حقهم بضرورة فتح سطح العقار وتحميلهم المسئولية المدنية والجنائية فى حالة عدم التنفيذ.



وعندئذ خطر ببالهم الطعن فى هذه الشكاوى فقاموا بنزع وتبديد باب السطح بالكامل بما فيه القضبان الحديدية ماعدا حلق الباب وأدعوا أنه لم يكن هناك باب من الأصل ، غير أننى بصفتى مأمور أتحاد العقار ومعى ثلاث من ملاك الوحدات حررنا لهم محضر لأثبات تبديدهم للباب الخشبى لسطح العقار نتج عن هذا المحضر جنحة اتلاف عمد لباب سطح العقار لأتحاد ملاك بإن جعلها غير صالحة للأستخدام ، بجلسة 1/6/2007 وكان الحكم غيابيا بتغريم كلا من المدعى عليه وشقيقته بغرامة مائتى حنيها والمصاريف. هذه السيدة بالمناسبة هى مركز المشكلة حيث تهدد الجميع بالتبلى عليه وسجنة فى حال أقترابه من السطح والجميع يخاف منها.



طبعا لم نحضر الجلسة لأننا بتتدخل بقية الجيران تم الصلح فى نهاية مارس 2007 وقاموا بتركيب باب آخر بديلا عن الباب الذى قاموا بإتلافه وتبادلنا الأحضان والقبلات.


فى شهر يونيه رجعنا مرة أخرى إلى نقطة البداية حيث قاموا بتغيير القفل الموجود على باب السطح واستولوا على السطح مرة أخرى وإلى الآن لأهداف أخرى ومشاكل أكبر يحتاج عرضها إلى موضوع مستقل.



المخالفة المالية "مائتى جنيه لكل منهما" هو كل ما حصلنا عليه بعد هذا المشوار الطويل وأعتقد أنهم لم يدفعوها إلى الآن.


باقى الرد على الاستشارة

مشاركة: سطح العقار ملك من لعمارة أتحاد ملاك










كلام جميل وتمام التمام
تخيل أخى الفاضل أنه لولا وجود الفقرة السادسة
من البند العاشر وخاصة كلمة ( الأسطح ) لما
أصبح لكم جميعا أية حقوق فى استخدام السطح
كنت أقرأ المشاركة السابقة بامتعاض شديد وخاصة
البند الثانى الذى حاصركم حصارا شديدا كاد أن يحبسكم
للأبد من مجرد الصعود الى سطح هذا العقار بكونه ملكا
لكم جميعا 000 ولكن بوجود الفقرة السادسة هذه ردت
الأمل لكم مرة أخرى لكون السطح ووفقا للرسومات الهندسية
التى قمت سيادتك بالتوقيع عليه أنت والبائع أصبح السطح منفعة
عامة لكم جميعا 0000000000 المهم
أخى الفاضل لم توضح لى ماذا حدث فى الجلسة الأخيرة ( جلسة المعارضة )
والتى لم تحضروا فيها 00 هل تأيد الحكم ؟! أم تعدل أم ألغى برجاء التوضيح !!
وعموما أخى الفاضل الحقوق تؤخذ غلابا ولولا وقفتكم للزود عن حقكم ما تم الصلح
الأول ولما رجع باب السطح مرة ثانية !!! وبالطبع رجعت ريما لعادتها القديمة !!!!!!
ومطلوب من سيادتكم مرة أخرى بالوقوف نفس الموقف الأول !!!!!!! وأقوى وأشد
حتى لا يفكروا فى مثلهاا ثانية !!!!! أقسى ما فى الأمر عندهم أن يحرر الحى ضدهم
محاضر !!! تفتح باب رفع دعوى تعويض مثلا ضدهم عما لحقكم من أضرار !!!!
ولكن فى المحاضر التالية لا أستبعد صدور حكم بالحبس ضدهم !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
ختاما أقول
أنت واخوانك تدافعون عن حقوقكم وهذا مطلوب شرعا لدفع هذا الصائل ومن معه !!
والسلام